IMMOBILIER – L’indemnisation du bailleur à l’épreuve de l’exigence de préjudice
Par une série de trois arrêts en date du 27 juin 2024, la Cour de cassation se penche sur l’indemnisation du bailleur commercial lors de la restitution des locaux par le preneur.
Dans la première affaire (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24502), le bailleur avait reloué le local après sa restitution, sans engager de dépenses particulières. Dans le deuxième et le troisième arrêt (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21272 – Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10298), les bailleurs avaient vendu l’immeuble après le départ du locataire.
Les locataires soutenaient dans les deux premières affaires devant la Cour d’appel de Douai et la Cour d’appel de Paris, qu’en l’absence d’un préjudice justifié, causé par la faute du locataire, le juge ne peut indemniser le bailleur, l’inexécution des réparations locatives n’étant pas suffisante pour fonder ce préjudice. A l’inverse des premiers pourvois, celui formé par le bailleur dans la troisième affaire arguait de ce que le constat de dégradations durant la jouissance du bien loué ouvre droit à réparation.
La Cour de cassation a dû répondre à la question de savoir si le manquement du locataire à son obligation de restituer les locaux en bon état suffit à caractériser l’existence d’un préjudice indemnisable.
La Haute juridiction répond par la négative, considérant qu’il résulte de la combinaison des articles 1732, 1147 et 1149 du Code civil que le bailleur doit démontrer l’existence d’un préjudice effectif, devant être évalué au regard des circonstances postérieures à la libération des lieux, et réaffirme l’exigence d’un lien direct et exclusif entre la faute du preneur et le préjudice du bailleur.
Comme dans le passé cette question avait donné lieu à des positions contradictoires et à quelques volte-face de la part de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 29 janv. 2002, n° 99-20768 – Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-18033), il reste à espérer que la Cour, dans le flot des contentieux locatifs, garde le cap de ces dernières décisions.
